L’investissement locatif jusque fin 2008 reposait essentiellement sur deux dispositifs (Robien et Borloo) basés sur le système de la déduction, qui par l’imputation du déficit foncier maximum autorisé de 10.700 €uros du revenu net fiscal, abaissé par effet mécanique le montant de l’imposition sur le revenu.

Ce système peu équitable puisqu’entre le contribuable à 5% ou celui à 40% de tranche marginale d’imposition, une grande disparité était constatée.

L’amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit donc un nouveau dispositif, la loi Scellier, afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009.

Avec le nouveau dispositif Scellier, les contribuables bénéficieront d’une réduction d’impôt de 25% de la valeur du bien pour tout investissement réalisé en 2009 et 2010, puis 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 euros, soit une réduction d’impôt maximale de 75 000 euros (pour 2009 et 2010), puis 60 000 euros (pour 2011 et 2012).
 
La réduction d’impôt s’étalera sur 9 ans. L’application de la réforme de la loi Robien est limitée à un investissement par an. La réduction d’impôt ne s’appliquera donc qu’une seule fois en cas d’acquisition, de construction ou de transformation par année d’imposition. A noter qu’il sera possible de proroger la défiscalisation de 6 ans à raison de 2 fois 3 ans pendant lesquels l’investisseur défiscalisera 2% du prix du bien par an.


La crise peut aussi avoir quelques bons côtés, jamais un dispositif fiscal n’aura été aussi attractif …Relance oblige !

En résumé, l’actuel système Robien avec son système d’amortissement du prix du bien (avantageux pour les personnes ayant une tranche d’imposition élevée) perdure pour les investissements réalisés en 2009. Libre ensuite à l’acheteur d’opter pour la formule la plus avantageuse pour lui. Avec la loi Scellier, la TMI (tranche marginale d’imposition) n’a plus d’importance puisque la réduction d’impôt de 25% est forfaitaire. Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable cette même année, le différentiel peut être imputé sur l’impôt à payer des années suivantes et cela jusqu’à la sixième année.

Ainsi avec le dispositif Scellier  il sera possible d’affiner la stratégie d’investissement en fonction de chaque profil et de chaque épargne,


Pour exemple :

Mr  X paye 4000 € d’impôt par an, il pourra avec un investissement de 144.000 € gommer l’intégralité de son imposition pendant  9 ans consécutivement.

Mr Y paye 6.000 € d’impôt par an avec le même montant d’investissement il gommera également 4.000 € / an pendant 9 ans, s’il veut gommer les 6.000 €uros, 216.000 € seront utiles.

Mr Z paye 8500 € par an en investissant 300.000 € il ne lui restera plus que 167 €uros d’impôt par an pour les 9 prochaines années.

La réforme de la loi Robien, qui devrait progressivement devenir la loi Scellier, est faite pour dynamiser le secteur de l’immobilier locatif qui connait une fin d’année 2008 très difficile. De nombreux corps de métier son touché par cet effondrement du marché immobilier, et cette réforme pour 2009 arrive à point nommé pour redonner au secteur locatif un peu de couleur. En instaurant une réduction d’impôt forfaitaire, le nouveau dispositif Scellier va dans le bon sens. Il ne reste plus désormais que la publication au journal officiel dans les prochains jours